等额本金最佳还款时间

其实，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是等额本金还是等额本息，根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”，这完全是一个伪命题。住房贷款我们是以月为单位来还贷的，而银行的利息也是精准以月为单位计算的。

我们假设以公积金购房贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还。现在公积金贷款的年利率是3．25%。先来看看每个月要还的本金。

如果还款方式选择等额本金，就是将本金100万平均分到360个月（30×12），这样算下来每个月固定还本金2777．78元，这是一个固定的数字，所以我们也不用管，我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。

月利率就是年利率除以12，以公积金年利率3．25%为例：假设贷100万，那第一个月你需要还银行的利息就是100万×0．270833%＝2708．33元。

虽然我们这个例子说的是等额本金还款，但无论等额本金还是等额本息，在月利率固定的情况下，你第一个月都是欠银行100万，所以第一个月还的利息都是2708．33元。

需要指出的是，只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些，所以第二个月开始，利息会比等额本息的少。

由于第一个月还了2777．78元本金，这个时候总共还欠银行100万－2777．78＝997222．22元。所以第二个月的利息是：997222．22×0．270833%＝2700．81元。

由于是选择了等额本金，所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777．78元，所以利息为：2777．78＊0．270833%＝7．52元。

最终得出的结论是：提前还款并不存在某个时间点“更值”。